Opinião
p/Federico Cerutti
A qualidade de vida de uma população está intimamente ligada ao acesso à
moradia, o que reflete diretamente as condições econômicas de um país. No
Brasil, nas últimas décadas, tem havido uma tendência crescente em que cada
vez mais pessoas estão optando por morar em imóveis alugados, sinalizando
uma transformação no mercado imobiliário e um declínio na capacidade dos
brasileiros de comprar sua casa própria.
Esse fenômeno tem se acentuado especialmente nos últimos anos, atingindo
números históricos no Censo Demográfico de 2022. De acordo com os novos
dados divulgados pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE),
20,9% da população brasileira vivia em moradias alugadas em 2022, o que
representa um aumento significativo em relação aos 16,4% registrados em
2010. Em termos absolutos, isso equivale a 42.167.279 pessoas, apresentando
um aumento de 35% em comparação com 12 anos atrás e um crescimento de
104,31% em relação a 2000.
Além do crescimento do número de locatários, o número total de unidades
habitacionais para aluguel também aumentou consideravelmente. Em 2022, o
Brasil tinha 16.111.359 unidades alugadas, representando um crescimento de
56% em relação a 2010. No entanto, esse fenômeno não afetou igualmente
todos os segmentos da população.
A análise por tipo de família revela diferenças significativas: 27,8% das famílias
com uma única pessoa estavam alugando, enquanto a proporção subia para
35,8% para o caso de famílias com filhos. Os dados também mostram
disparidades raciais na propriedade de imóveis. Enquanto 63,3% da população
branca possuía casa própria, essa taxa subia para 80,8% entre a população
indígena. Outro fator determinante é a idade, pois a probabilidade de possuir
uma casa aumenta com o passar dos anos. Em 2022, 84,4% dos brasileiros
com mais de 70 anos de idade moravam em seu próprio imóvel.
De fato, a moradia de aluguel é uma opção particularmente comum entre os
jovens adultos. De acordo com o censo, a proporção de pessoas que vivem em
acomodações alugadas atinge o pico na faixa etária de 25 a 29 anos, com
30,3%. A partir dos 30 anos, esse número começa a diminuir, chegando a
20,2% entre as idades de 40 e 44 anos. Esse comportamento responde a um
padrão de ciclo de vida, com muitos jovens deixando a casa dos pais e optando
pelo aluguel ao entrarem no mercado de trabalho. Entretanto, as dificuldades
econômicas e o aumento do custo das hipotecas tornaram cada vez mais difícil
para esse segmento da população comprar sua própria casa.
Outro fato relevante é a composição das residências de aluguel. 38,5% dessas
residências são ocupadas por um adulto com mais de 15 anos de idade e pelo
menos uma criança entre 0 e 14 anos. 27,8% são compostos por uma única
pessoa, enquanto 25,9% incluem dois adultos e pelo menos uma criança. Em
menor escala, 21,6% das residências alugadas são ocupadas por duas
pessoas sem filhos, 17,6% têm três ou mais pessoas com pelo menos uma
criança e 13,8% são compostas por três ou mais adultos sem crianças.
A tendência de apartamentos menores também se refletiu nos dados do censo.
Apesar de uma redução nas residências com até três cômodos, houve um
crescimento naquelas com até cinco cômodos. Ao mesmo tempo, as casas
com seis cômodos ou mais, que haviam crescido entre 1970 e 2000,
permaneceram estáveis nos censos de 2010 e 2022. Essa mudança sugere
uma redução no número de residentes por domicílio e menos demanda por
residências espaçosas.
Nesse contexto, o aluguel de imóveis cresceu em algumas regiões do país. Em
particular, São Paulo é o estado com o maior número de locatários, com
aproximadamente 11 milhões de pessoas morando em imóveis alugados. É
seguido por Minas Gerais, com 4,3 milhões, e Rio de Janeiro, com 3,5 milhões.
Em termos relativos, a região Centro-Oeste tem a maior taxa de moradias de
aluguel, atingindo 26,7% da população.
Alguns municípios têm taxas de aluguel particularmente altas. Em Lucas do Rio
Verde (Mato Grosso), mais de 52% da população vive em imóveis alugados.
Entre as cidades com mais de 100.000 habitantes, Balneário Camboriú (Santa
Catarina) teve a maior proporção de moradores de aluguel, com 45,2%, e Cametá (Pará) teve a menor taxa, com apenas 3,1%.
Em termos de imóveis financiados, os municípios com as maiores
porcentagens incluem Extremoz (Rio Grande do Norte) com 45,3%, Valparaíso
de Goiás (Goiás) com 41,4% e Fazenda Rio Grande (Paraná) com 40,7%.
Deve-se observar que esses municípios se beneficiaram de programas
governamentais como o Minha Casa Minha Vida, que facilitaram o acesso à
casa própria por meio de financiamento.
A complexidade da propriedade da casa própria Ter uma casa própria no Brasil tem sido historicamente o sonho da maioria dos cidadãos e os dados do Censo 2022 indicam que 72,7% da população vive em um imóvel próprio, seja pago, financiado, herdado ou doado, o nível mais baixo desde 1991.
Especificamente, o número de pessoas que vivem em moradias ocupadas por
proprietários foi de 146.933.148, refletindo um leve crescimento de 3% em
relação a 2010. Apesar do crescimento do financiamento, muitas famílias de
classe média estão encontrando cada vez mais dificuldades para ter acesso à
propriedade devido ao aumento dos preços e às restrições de crédito.
De acordo com o relatório FipeZAP, a proporção de compradores em potencial
caiu para 35% no segundo trimestre de 2024. Isso se deve ao fato de o custo
da moradia ter aumentado acima da inflação e do aumento da renda familiar,
tornando a compra de um imóvel um desafio cada vez maior.
Além disso, as políticas de financiamento sofreram alterações, como a restrição
imposta pela Caixa Econômica Federal (CEF), que passou a financiar apenas
até 70% do valor do imóvel, exigindo uma entrada de 30%, dificultando ainda
mais o acesso ao crédito. A taxa Selic, por sua vez, elevou os custos de
financiamento, impactando diretamente a acessibilidade aos empréstimos.
Enquanto a classe média enfrenta barreiras cada vez maiores para a aquisição
de imóveis, programas sociais como o “Minha Casa Minha Vida” continuam a
incentivar a compra de imóveis para famílias de baixa renda por meio de subsídios e condições de financiamento mais favoráveis.
Assim, o acesso à moradia no Brasil continua a ser um desafio em meio a um
mercado cada vez mais restritivo para a classe média. Embora os programas
sociais busquem aliviar a situação dos setores mais vulneráveis, o aumento do
custo do crédito e a alta dos preços dificultam a compra de imóveis por uma
parcela significativa da população. Diante desse cenário, o futuro do setor
dependerá de políticas que equilibrem o acesso à propriedade com as
condições econômicas do país.